Como rehabilitar casa de piedra en ruinas paso a paso.

Tienes una casa de pueblo, una casa de piedra en ruinas y piensas: - qué lástima que se esté cayendo, quizás debería reformarla pero uf! vaya jaleo.
Es verdad, no voy a mentirte rehabilitar casa de piedra en ruinas es un jaleo sobre todo si pretendes hacerlo bien sin embargo, es un reto maravilloso y una oportunidad para recuperar parte de la historia de tu familia y el lugar.

Antes de comenzar a contarte como empezar a rehabilitar una casa de piedra en ruinas paso a paso, te comentaré algunas de las ventajas que tiene la rehabilitación.

Pasos para rehabilitar un molino de piedra en ruinas

Ventajas de rehabilitar casa de piedra en ruinas

1. Recuperación de un pedacito de historia.

Quizás una de las principales ventajas de rehabilitar una casita de pueblo es un tanto romántica pero es así. Cuando recuperamos la casa de la abuela,  o una casa de piedra sentimos que formamos parte de una historia viva, de algo más grande que nosotros. No sabemos por qué pero ese lugar nos parece que está cargado de un nosequé que nos atrapa. Las casas antiguas tienen una atmosfera especial, son como pruebas de nuestro pasado, piezas de arqueología.

2. Vivir en un entorno natural, alejarse un poco del mundanal ruido de la ciudad.

Otra de las razones principales  es la naturaleza. Las casas de piedra suelen encontrarse en entornos rurales, y aquí, en Galicia, eso significa pocos habitantes y mucha naturaleza que descubrir. Alejarse de los devenires de la ciudad, vivir en el un tranquilo entorno de pueblo, llenarse de energía con un paisaje al que mirar son sin dudas razones de peso para rehabilitar esa vivienda de pueblo que se cae.

3. Vivir en una casa de piedra

No sé por qué he puesto esta razón en el número tres pero quizás sea la más evidente y la principal. Sin vecinos, sin molestias ni reuniones de la comunidad. Algo amplio y nuestro, sin duda el hecho mismo de vivir en una vivienda unifamiliar es una de las ventajas más importantes de restaurar una casa de piedra 

4. Personalización de la vivienda rehabilitada

Quizás no sea exactamente lo mismo que hacerse una nueva, pero rehabilitar una casa de piedra en ruinas tiene la ventaja de que puedes adaptar la vivienda y los espacios de la misma a tu gusto y de acuerdo con tus necesidades.

5. Economía y ecología.

Suele pensarse en lo primero más que en lo segundo y sin embargo rehabilitar tiene parte de ambas cosas:

Puedes ahorrar dinero sobre todo si lo comparas con comprarte una vivienda nueva o un piso en la ciudad. Además tiene una menor carga fiscal ya que por una vivienda nueva se aplica un 10% de IVA y en cambio por una usada se ha de pagar un impuesto de Transmisiones patrimoniales que oscila entre  6-8%.

Existen bastantes ayudas y planes para la rehabilitación de la Xunta de Galicia

Y además rehabilitar una casa es ecológico. Pero esta es una clase de ecología que pocos piensan pues no han valorado lo que supone consumir suelo para construir una nueva vivienda ni el enorme esfuerzo energético que implica. Eso sin entrar en los materiales.

Pasos para rehabilitar casa de piedra en ruinas.

Bien, una vez que sabemos las ventajas de rehabilitar una casa de piedra vamos al grano.

1. El paso previo: contrata a un arquitecto

Supongo que no te sorprenderá que  siendo este el blog de un estudio de arquitectura empiece por aquí pero créeme es importante. Yo ya sé que en existen muchísimas empresas constructoras que se dedican a la rehabilitación integral de viviendas pero te aseguro que vale la pena contratar a un profesional al que lo único que le importe es que tu casa se rehabilite con sensibilidad y que supervise las obras. El podrá darte además un punto de vista que inicialmente no te habías planteado, revisar la normativa, comprobar el estado de la construcción ...

2. ¿Qué conservar y qué demoler?

En el artículo "conservar o tirar es esa la cuestión" hablábamos en profundidad de este tema pero sin duda esta es una pregunta que deberás plantearte. Si has contratado un arquitecto él podrá asesorarte mejor ya que cada casa tiene una estructura particular, una esencia propia marcada en  sus elementos constructivos. Discernir qué es importante y qué secundario te permitirá rehabilitar la casa y sin perder su fantástica atmósfera.

En una casa en ruinas o en una vivienda deshabitada desde hace tiempo es habitual encontrarse algunos problemas de deterioro por infiltraciones. El agua es la que acaba abombando vigas y tirando muros y esto sin duda es un problema que habrá que valorar a la hora de rehabilitar una vivienda en ruinas.

3. Toma de contacto, visualización y datos previos.

Determinar cual es el estado de la construcción, qué es recuperable y qué no es el punto de partida. Un arquitecto te ayudará con este paso. Si la construcción tiene forma compleja, la toma de datos conviene encargársela a un topógrafo, si no, es posible que tu arquitecto pueda hacer el plano de estado actual de la vivienda a rehabilitar.  

4. Las peleas con las normativas. ¿Qué puedo hacer en mi casa?

Una vez tomada en cuenta la construcción será necesario consultar la normativa de la zona. ¿Qué puedo hacer en mi casa? Ten en cuenta que algunas construcciones de piedra están protegidas total o parcialmente y otras están en entornos en los que el ayuntamiento quiere conservar y por lo tanto te obligará a ciertas cosas.  Los planes de ordenación urbana del ayuntamiento o la normativa de la comunidad autónoma, así como las normas de la edificación será la que habrán de ser revisadas para no hacer castillos en el aire.

En caso de que la vivienda en cuestión esté afectada por alguna protección es posible que haya que redactar un informe para patrimonio. Si quieres saber algo más de este tema te dejo más datos en este enlace

5. El proyecto. Recomendaciones para la rehabilitación de casa de piedra en ruinas.

Rehabilitar es un proceso complejo y serio por lo que más vale contar previamente con un proyecto de rehabilitación que organice la obra y establezca plazos de construcción. Esto facilita las cosas y evita que cada uno de los profesionales que llevarán a cabo la ejecución de la obra se molesten entre si. Habitualmente en este tipo de proyectos se incide en varios elementos.

Muros de piedra

Lo más habitual es que los muros de las casas de pueblo estén en buen estado pues llevan siglos aguantando la construcción. Si es así lo único que haremos es sanear y encintar las juntas o rejuntarlas mediante un mortero de cal esto nos permitirá además consolidar el muro. Ojo, es importante que los morteros sean de cal o de cemento y cal, ya que estos son más elásticos y nos ayudarán a asentar las piedras sin degradarlas.

Si los muros en cambio  están en mal estado, o su espesor no es suficiente para soportar la nueva construcción entonces debemos intentar que las nuevas cargas no apoyen sobre él, pero igualmente intentaremos recuperarlo pues al fin y al cabo esos muros de piedra son siempre un elemento importante que raramente verás. en viviendas de nueva planta.
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La estructura horizontal: los forjados de piso

En este tipo de viviendas lo habitual es que la estructura original sea de madera de roble o castaño de grandes espesores. Si ha estado bien protegida  de la humedad y de los insectos las vigas pueden durar años y por lo tanto es posible aprovecharla o repararla mediante tratamientos químicos contra la carcoma o refuerzos metálicos.

Si por el contrario debemos cambiar la estructura entonces podremos elegir entre tres opciones.

a. Nueva estructura de madera (maciza o laminada).

Su peso suele ser inferior a otros sistemas y en muchos caso los muros tienen cajeados de vigas antiguas que podemos aprovechar. Además este tipo de trabajo es un trabajo en seco limpio y respetuoso con el patrimonio construido. 

b. Estructura de acero

Como la anterior también es una estructura ligera, que se adapta bien a la construcción original y soporta cargas grandes con espesores pequeños. El problema es que como en el caso de la madera debemos protegerla en caso de incendio.

c. Estructura de hormigón

Es la que más peso provoca sobre los muros por lo que tendremos que valorar muy mucho el reparto de esas cargas.

El tejado

El tejado de la mayor parte de las casas de pueblo es uno de los elementos más importantes por los que estas arquitecturas sufren deterioro. Cuando este desaparece los muros de piedra empiezan a descomponerse y las vigas de madera a pudrirse. Lo habitual es que tengan un recubrimiento de teja o pizarra. Dependiendo de si la vivienda está en un nucleo rural tradicional o no, puede que el ayuntamiento nos permita usar paneles sandwich o chapas metálicas que disminuirían el mantenimiento de los anteriores.

Las carpinterias exteriores: Puertas y ventanas.

Las ventanas de la casas rústicas tradicionales solían ser de madera pintada. A los arquitectos suelen gustarnos mucho las ventanas de madera, aún cuando en muchos casos no es posible restaurar las ventanas originales. Sin embargo es muy importante que ya sean de madera o metálicas estas carpinterías sean de vidrios dobles tipo climalit pues a la larga esto supondrá un ahorro en calefacción.

La compartimentación interior

La tabiquería en ladrillo sigue teniendo sus adeptos sobre todo entre las personas de edad hoy en día los tabiques de yeso laminado son asequibles, fáciles de montar, limpios y poco pesado. Nosotros solemos diseñar la vivienda para que esta tenga solamente los tabiques imprescindibles y en el espacio interior reine la libertad espacial.

Instalaciones

Deben diseñarse con el mismo cuidado que el resto de la construcción. En parte de los proyectos de este tipo la chimenea suele jugar un papel importante como sistema de calefacción. Pero ya sea leña, o biomasa a partir de pellets, como bomba de calor aerotérmica, la calefacción es un elemento que tendremos que integrar en la rehabilitación integral de nuestra casa de piedra.

Otro aspecto importante a tener en cuenta son las bajantes de pluviales o los cables de la luz para que estas no afeen nuestras fachadas.

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¿Cuanto cuesta reformar una casa rústica en ruinas en Galicia?

Para rehabilitar una casa de piedra podemos partir de un precio de 1000€ m2.  Sin embargo, en la mayor parte de los casos podemos disminuir el precio de la reforma de nuestra casa de pueblo si podemos aprovechar muros y estructuras de piso:

• 900€ m2 si sólo se pueden aprovechar sus muros
• 700€ m2 si podemos aprovechar muros y forjados existentes.

Tienes que tener en cuenta que este es un precio aproximado y que el presupuesto podría subir o bajar en relación con el estado de la construcción, de la superficie y del diseño que se plantee.

Si quieres saber exactamente cuanto cuesta restaurar una casa de piedra en Galicia necesitarás un proyecto completo de arquitectura. Solo así tendrás las mediciones y los datos suficientes para conocer su coste global.

¿Es lo mismo restaurar una casa de piedra, que reformar una casa de piedra, que rehabilitar una casa de piedra?

Pues No, no es lo mismo.

A lo largo de todo este artículo, hemos utilizado la palabra restaurar, rehabilitar o reformar como sinónimos. Pero la verdad es que si somos exactos , no es lo mismo que restaures tu casa, que la rehabilites, o que la reformes. En este artículo te explicamos la diferencia que hay entre restaurar una casa, reformarla o rehabilitarla.