Muchas opiniones hay en la red sobre las posibilidades de construir una casa prefabricada y no sabemos muy bien cuantas de ellas son interesadas.
Hoy te contaré cuáles son las ventajas e inconvenientes de construirse una casa prefabricada en 2023, y te lo contaré desde un punto de vista independiente y creo que imparcial, ya que siendo sinceros a mí, que soy arquitecto, me da un poco igual el sistema constructivo que elijas para tu casa. lo que me interesa es que realmente sea una buena casa y que no te den duros a cuatro pesetas.
¿Qué es una casa prefabricada y qué no lo es?
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Lo primero que tienes que saber es que la prefabricación existe desde hace más de 100 años. Surgió con la revolución industrial allá por principios del siglo XIX y aunque no se aplicó a la construcción de viviendas hasta bastante después, por aquello de la estética, lo cierto es que nuestra generación ha hecho más por desvirtuar el proceso que por potenciarlo.
Según la RAE prefabricado "Dicho de una construcción: Formada por partes fabricadas previamente para su montaje posterior".
Es decir que una vivienda prefabricada no se construye, se monta. Y este montaje, normalmente, se realiza gran parte en un taller y no en obra.
Esto quiere decir que la mayor parte de las casas prefabricadas en realidad no son prefabricadas, son casas de madera con estructura al estilo americano. Que se montarán más rápido, pero que para nada tienen que ver con viviendas prefabricadas.
la mayor parte de las casas prefabricadas no son prefabricadas, son casas con estructura de madera al estilo americano.
¿Cuánto cuesta una casa prefabricada?
La casa que ves en la imagen inferior es una casa prefabricada moderna pero su precio ronda los 300.000 €
¿Por qué quieres una casa prefabricada?
Gran parte de las personas que optan por una casa prefabricada lo hacen principalmente pensando en el precio. Es decir existe la idea de que una casa prefabricada es más barata que una convencional pero ¿es tan barata como dicen?
El precio de una casa prefabricada de 70 m2 terminada (sin contar con la cimentación, el transporte, las licencias, los proyectos si los hay, las adaptaciones a la parcela y a la normativa) ronda los 30.000 según el modelo, frente a los 70.000€ que costaría una vivienda convencional de la misma superficie.
Claro que en esos 30.000 como digo nunca se detalla lo que no está incluido.
No tengo yo tan claro que una vivienda prefabricada sea tan barata como dicen, de hecho ayer mismo, 25 de agosto pasó un cliente por el estudio que había cortado relaciones con la empresa constructora de su casa prefabricada porque el presupuesto se le había disparado de los 120.000 a los 145.000 euros. Y 120.000€ para una vivienda de 80 m2 ya es dinero.
1. El precio de una casa prefabricada
Es verdad que la prefabricación puede disminuir los costes de una vivienda incidiendo en 3 factores claves.
Las casas prefabricadas modernas, cuentan igual o más que una casa moderna convencional
a. El tiempo de ejecución de una casa prefabricada es más rápido
Llegan, colocan la casa prefabricada en la parcela y se van.
Esa es la idea, en la práctica es un poco más complicado que todo eso pero bueno, va por ahí la cosa.
Una casa prefabricada puede montarse rápido porque parte del proceso de montaje de la vivienda se realiza en taller, de manera que, en obra, lo único que se necesita es ensamblar sus partes. Es decir se trata de una construcción en seco.
Quiero decirte que rápido no quiere decir barato, pues para que este ensamblaje reduzca costes, necesitamos que las materias primas de la estructura sean baratas y el traslado a obra sea sencillo.
Por otra parte las empresas de casas prefabricadas cuentan con unos pocos modelos, por lo que podemos decir que los operarios que las construyen se las saben de memoria, las hacen casi sin pensar y además dentro de una nave industrial con lo que nos evitamos costes de desplazamiento e inclemencias del tiempo.
Eso debería bastar para reducir el precio de la vivienda pero el desarrollo de la prefabricación en Español no es el de otros países. Se trata, casi siempre de una prefabricación manual, sin máquinas para una producción de viviendas prefabricadas en serie.
b. Las casas prefabricadas no necesitan un proyecto de arquitecto.
Bueno, en realidad si lo necesitan, y una dirección de obra también, de hecho en la letra pequeña de esas viviendas el proyecto de una casa prefabricada no está incluido en el precio.
Siendo sincero, aunque el proyecto para una vivienda de este tipo no lo esté incluido siempre será más barato que el proyecto de una casa convencional a medida del cliente porque básicamente, es algo que se hace una vez y luego se cobra muchas veces, y si se hiciera bien no diría nada pero la distribución de la mayor parte de ellas suele ser pésima.
El arquitecto y el aparejador que deberían trabajar para ti, supervisando esa obra y peleándose con la constructora trabaja en este caso para la constructora, y eso tampoco suele ser recomendable.
Bueno, en realidad, si lo necesitan, y una dirección de obra también [pero] el arquitecto y el aparejador que deberían trabajar para ti, supervisando esa obra y peleándose con la constructora trabajan para la constructora.
¿Cuáles son los sobrecostes que puede tener una casa prefabricada?
Sobrecostes con la parcela y transporte
En Galicia, que es mi base de operaciones, las parcelas no son llanas, y los accesos a los solares no siempre son adecuados para que entre un tráiler con tu casa a cuestas. Eso implica sobrecostes que debes valorar a la hora de pensar en construir una casa prefabricada en una parcela en pendiente, o en un terreno en pendiente.
Sobrecostes debidos a la construcción
La cimentación no está incluida casi nunca, y la cimentación suele representar un 10 por ciento del precio de una vivienda.
Si la cimentación no es la típica porque el terreno no es bueno entonces esa cimentación habrá pensarla un poco. Por cierto, en una vivienda tradicional se exige un estudio del terreno para calcular la cimentación, y para que no se te inunde la casa, por ejemplo. En una prefabricada ¿es obligatorio hacer estudio geotécnico? Si lo es no está incluido, y si no lo es pues un riesgo que asumes.
Sobrecostes relacionados con el precio de los materiales
Hoy, en agosto de 2023 tenemos además sobrecostes relacionados con el precio de los materiales.
La madera, que es el material esencial para las casas prefabricadas está por las nubes.
Si estás pensando en construirte una vivienda prefabricada de madera echa cuentas porque la madera a día de hoy es muy cara
Sobrecostes en relación con el diseño
Si quieres algo particular, algo para ti, tendrás que adaptar el proyecto, y entonces deberás pagar los cambios. Muchas veces aunque tu estés conforme tu ayuntamiento exigirá también que se hagan modificaciones al proyecto por lo que debes preguntar antes a la empresa si tu casa prefabricada cumple con la normativa del ayuntamiento.
Sobrecostes en cuanto al IVA
En autopromoción el IVA es del 10%. En casa prefabricada móvil o bungalow, o casa prefabricadas para jardín el IVA es del 21%
Sobrecostes en cuanto a mantenimiento
Si tenemos en cuenta el mantenimiento y tenemos en cuenta que la mayor parte de las vivienda prefabricadas son de madera, entonces tenemos que pensar en esos climas en los que a la madera se la come literalmente el sol y la humedad.
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¿Es posible hacer una casa prefabricada sin licencia?
No, una casa prefabricada necesita licencia, ¿por qué no iba a necesitarla?.
Si no necesita licencia entonces el ayuntamiento no consideraría esa construcción una casa, y por lo tanto no podrías hipotecarla como una casa, asegurarla como una casa, registrarla como una casa o venderla como una casa.
¿Una casa prefabricada necesita proyecto?
Sí, una casa prefabricada necesita un proyecto firmado por un arquitecto y una dirección de obra. La única diferencia es que en vez de velar por tus intereses, en este caso el arquitecto y el aparejador que lleven la obra estarán a la orden de la empresa constructora, que es quien les paga.
¿Una casa prefabricada consume menos energía que una convencional?
No. Que sea prefabricada no implica que consuma menos energía. De hecho una vivienda prefabricada barata suele andar escasa de aislamiento. Y en muchos casos las convencionales también así que bueno... en esto están empate.
¿Una vivienda prefabricada es más ecológica?
Pues hombre por regla general tampoco tendría por qué serlo. Al menos las baratas. Aunque si son de madera tienen más posibilidades de serlo.
¿Es posible hacer una casa prefabricada sin cimientos?
A menudo la cimentación de una casa prefabricada no está incluida en el precio, esto en parte es lógico ya que, la cimentación depende del tipo de terreno y las condiciones de la parcela.
Normalmente, el tipo de cimientos que se suele hacerse tiene que ver con la realización de una solera armada de hormigón, ya que, a menudo la casa funciona con muros de carga.
En definitiva, la respuesta es:
No, no es posible hacer una casa prefabricada sin cimientos.
O lo que es lo mismo una casa prefabricada necesita cimentación siempre.
¿Qué diferencia hay entre casa prefabricada y casa modular?
La diferencia principal reside en el concepto de módulo. Un módulo es un elemento que se repite dando lugar a diferentes configuraciones.
Imagina que el módulo de una casa prefabricada es un contenedor de barco. Si unimos varios contenedores podemos tener una casa más grande, y si añadimos 1000 entonces quizás podríamos construir un hotel. Este tipo de configuración modular es el que utilizó China para construir sus grandes hospitales en la pandemia por ejemplo.
Esto no quiere decir, sin embargo, que toda casa prefabricada sea modular, ya que para que una casa sea modular necesitamos definir y diseñar las distintas configuraciones.
Una casa modular puede ser prefabricada, y una prefabricada modular pero lo uno no implica necesariamente lo otro.
¿Una casa prefabricada es de menos calidad que una convencional?
Como te he comentado anteriormente una casa prefabricada si se hace bien, no tiene por qué ser peor que una convencional, claro que si lo que quieres es pagar por ella la mitad de una convencional, entonces ahí es donde los milagros no existen.
una casa prefabricada si se hace bien, no tiene por qué ser peor que una convencional
Ventajas e inconvenientes de construir una casa prefabricada en 2023
Ventajas de construir una vivienda prefabricada
El montaje es muy rápido
Pocas sorpresas en la obra
Si es de madera es más ecológica.
"Baratas"
Inconvenientes de las viviendas prefabricadas
Gran parte de las viviendas prefabricadas que se publicitan por ahí no son prefabricadas
Por mucho que digan tienes pocas posibilidades de personalización y el diseño es deficiente
El mantenimiento es caro
Algunas partes importantes de tu casa como la cimentación o el proyecto no están incluidas en el precio
Las casas prefabricadas modernas cuestan igual o más que una tradicional
Recomendaciones para construir una casa prefabricada.
1. Busca asesoramiento externo a la empresa constructora
Si la distribución es convencional busca a alguien externo a la empresa que te ayude a mejorar el proyecto para tu casa prefabricada.
Un arquitecto que no pertenezca a la empresa que edifica la vivienda podrá asesorarte de una manera independiente e imparcial.
De verdad: las distribuciones de ese tipo de casas son un verdadero drama.
2. No te fíes del primer presupuesto ya que no todo está incluido
Como ves, en cuestión de casas prefabricadas hay opiniones diversas, para mi no es oro todo lo que reluce, pero si tienes alguna duda pregunta 🙂
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