[anuncio_b30 id=1]
Tanto si decides construir una vivienda nueva, como si pretendes rehabilitar una casa en ruinas para vivir, puedes acceder a los beneficios de la autopromoción y ahorrar dinero en el proceso.
En este artículo te explico en qué consiste la autopromoción de la vivienda propia, los pasos necesarios para ser autopromotor, y las responsabilidades que tiene la figura de un autopromotor en España.
¿Qué es la autopromoción?
Índice
ToggleLa autopromoción es el conjunto de procesos que es necesario llevar a cabo para construir una vivienda para uso propio.
Así que, si estas pensando en construir tu propia casa, entonces seguramente quieres, sin saberlo, ser autopromotor de tu vivienda.
¿Qué es un promotor?
Antes de contarte en qué consiste realmente la autopromoción necesitas saber que la construcción de cualquier inmueble, está regulada por la Ley Órgánica de la Edificación (Loe) el Código Civil, la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, la Ley General de la Seguridad Social, la Ley de Subcontratación y la Normativa Medioambiental en Obras. Estas leyes, pero sobre todo la primera, establecen las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de construcción de, en este, caso una vivienda.
Un promotor es según la Loe:
"cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título"
Es decir lo único que necesitas para ser autopromotor es decisión y dinero.
Además del promotor en la Ley define otras figuras como son:
- 2. El proyectista
- 3. El constructor
- 4. El director de Obra
- 5 El director de ejecución de obra
- 6. Las entidades de control de calidad
- 5. Los suministradores de los productos
- 6. Los usuarios y propietarios
Todas estas figuras aparecerán de una u otra manera en la construcción de tu propia casa.
¿Qué es un autopromotor?
Aunque la LOE no lo define realmente podemos decir que un autopromotor es un promotor que decide, impulsa, programa y financia una obra no para enajenar (vender), sino para uso propio. Es decir, es un autopromotor es a la vez promotor, propietario y usuario de la vivienda que construye.
¿En qué consiste la autopromoción?
Pues la autopromoción consiste básicamente en tener el poder de decisión sobre los procesos de construcción de la vivienda propia, de elegir a los profesionales que llevarán a cabo esa construcción y de asumir las responsabilidades que derivan de ello.
Responsabilidades de un autopromotor.
Puesto que no eres ni un mero espectador, ni un simple usuario, sino un agente que interviene directamente en la construcción de un inmueble tendrás ciertas obligaciones.
Un autopromotor tiene según la LOE las siguientes obligaciones:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
Es decir, debes ser dueño de la parcela, y debes serlo tu no tu padre, ni un miembro de la familia.
b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
Básicamente, la medición y topografía de la finca realizada por un topógrafo, el estudio geotécnico...
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
d) Suscribir los seguros necesarios:
A los promotores suele exigírseles un seguro decenal de daños pero en este caso, dado que el promotor es el propio usuaria y propietario de la vivienda se excluye esta obligación. La ley entiende que, hombre si vas a construir tu propia casa, vas a intentar construirla bien y por lo tanto al ser tuya tu correrás con los gastos en caso de que se produzca algún daño de construcción.
Ventajas de la autopromoción
Ahorro
La principal ventaja de la autopromoción de la vivienda particular es económica.
Según algunos estudios la autopromoción supone un ahorro de hasta un 25 - 30 % de una vivienda comprada a una promotora. Lo cual, por otra parte, es lógico pues nadie hace viviendas para no ganar nada salvo si uno es autopromotor. En ese caso, el beneficio es contar con una casa en propiedad.
Además tratamos directamente con los contratistas, eliminando intermediarios tanto en relación con la construcción como con la compraventa de la parcela.
¡¡¡ Mucho ojo con contratar a autónomos !!!!
Yo soy autónomo, asi que no tengo nada en contra de ellos, sin embargo, en construcción los autónomos pueden ser contratados por las constructoras.
Una constructora responde hasta cierto punto por ellos, si los contratas tú para ahorrarte el intermediario has de saber que tendrás que asumir los problemas que ocurran en la obra. Si un autónomo se cae, si un autónomo no tiene seguro de Responsabilidad y tiene un problema grave, quién es responsable. El responsable eres tú,
El IVA en la autopromoción
Sin duda lo mejor de la autopromoción de viviendas el el IVA reducido que pagarás simplemente por ser autopromotor.
En las cantidades entregadas al constructor se aplicará el tipo de IVA del 10 %. Esto incluye las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
¿Y los proyectos? Pues los proyectos que necesitarás para ello, y los técnicos los pagarás con un IVA del 21%,
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
Financiación
Acceder a la financiación adecuada si no disponemos del capital suficiente para construirse una casa no siempre es sencillo, sin embargo es mucho más fácil acceder a una hipoteca para autopromoción por una razón muy simple: La cuantía de la hipoteca para autopromoción es menor que la de la compra de una casa con las mismas características
Control
Ser la jefa literalmente. Tener capacidad de elección de todos los profesionales, la ubicación del solar, establecer los plazos... Es decir estar al tanto de todo el proceso.
Personalización del diseño en la autopromoción
Otra de las ventajas de ser autopromotor es que puedes adaptar el diseño de la casa a tus necesidades, y hablar directamente con el equipo de arquitectos.
Uno de los principales dolores de cabeza de elegir una vivienda ya construida, es el hecho de tener que asumir una vivienda que no sea completamente adecuada para nosotros, con la autopromoción evitamos ese aspecto crucial.
Inconvenientes de la autopromoción
Más dolores de cabeza
Las obras siempre son un jaleo largo. Si todo va bien la construcción de una casa puede alargarse en torno a un año y en todo ese periodo tendrás que estar pendiente. A ello se añade la coordinación del equipo formado por arquitecto y aparejador, sobre todo en lo que se refiere al proceso de proyecto y también con la constructora.
Aunque esto es fácilmente solventable si encargas "un proyecto llave en mano"
Dependencia del transporte
Normalmente la auto promoción es para viviendas unifamiliares aisladas a las afueras de núcleos urbanos, pero vamos, hoy en día es muy raro encontrar una vivienda unifamiliar dentro del núcleo urbano así que... en realidad si lo que tu quieres es vivir en una casa, seguramente ya habrás valorado este aspecto.
Tipos de autopromociones de vivienda
Autopromoción individual
Es la más habitual, se produce siempre que un particular quiere construir su casa en una parcela o solar determinado.
Autopromoción colectiva
Es menos conocida, pero cada día se ve más. En este caso es un grupo de personas que deciden asociarse, se compran un terreno y construyen allí sus viviendas unifamiliares o un edificio.
¿Autopromotor o autoconstructor?
Este es un matiz importante en el que no siempre caemos. Pero no es lo mismo ser autopromotor que ser autoconstructor o ser las dos cosas a la vez.
Si tienes el dinero, y además puedes ocuparte de la obra pues te dedicas a ello, entonces seguro que puedes ahorrarte un buen dinero, sin embargo debes tener en cuenta, que, aún así deberás cumplir a rajatabla el proyecto que tu arquitecto haya visado, y en base al cual hayas pedido licencia. Si no lo haces así, si decides hacer lo que tu consideres entonces, seguirá siendo necesario que tu dirección facultativa asuma la responsabilidad de lo que tu hagas.
¿Cuánto cuesta hacer una casa en 2024?
En este artículo te contamos cuanto cuesta hacer una casa en 2024
¿Cuáles son los trámites y requisitos que necesitas para construir tu casa?
En este artículo te contamos todos los requisitos necesarios para la autopromoción de tu vivienda.
Todos los requisitos para autopromoción de una vivienda
Es obligatorio un aparejador para construir mi casa
Cuanto cuesta construir una casa en 2024
¿Se puede autoconstruir una casa en España?
