Como elegir parcela para construir una casa: claves para elegir solar

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En este artículo hablaremos de como elegir parcela para construir una casa, de las condiciones que debe tener el terreno,  de los requisitos legales que debe contemplar y de algunas otras cosas no tan importantes pero bonitas. 🙂

Pasos para elegir parcela para construir una casa.

A modo de resumen, aquí te dejo los pasos para elegir la parcela para construir una casa:

1. Piensa primero en la parcela antes de encariñarte con una idea de casa

2. Elige una parcela urbana o urbanizable

3. Ten en cuenta que un terreno en pendiente es más barato, pero más caro de construir.

4. Piensa en la orientación de la parcela

5. Los accesos a la parcela y las infraestructuras condicionarán la forma de tu casa.

6. Los árboles o las ruinas son elementos que harán tu parcela especial.

7. Mucho ojo con los regatos y riachuelos

Una casa sin parcela en la cabeza.

La casa de nuestra infancia.

Todos tenemos una vivienda en la cabeza, una casa en la que querríamos vivir que a menudo viene sin parcela. Lo habitual es que en esa casa encontremos ecos de nuestro pasado, detalles de nuestra infancia y también recortes. Recortes de todas las casas que hemos visto o experimentado y, que por supuesto, queremos de nuevo experimentar.

Dicen que Tadao Ando, unos de los arquitectos más famosos de Japón, sufrió una casa cuando era pequeño. En verano hacía muchísimo calor en ella, en invierno mucho frío. Esta vivienda o el rechazo hacia ella, fue una experiencia tan potente para él que sin duda lo llevó a hacerse arquitecto, e influyó en su arquitectura residencial futura.

Los recuerdos que impregnan nuestro hogar infantil se quedan para siempre en nosotros y ya sea para bien o para mal influyen en nuestras decisiones futuras.

Todas esas casas, recordadas o imaginadas, llegan como a pedazos, pero casi nunca viene con esa porción de terreno en donde están asentadas. La parcela es un elemento que salvo que esté al lado del mar, o tenga unas vistas impresionantes nunca aparece, y es por eso que cuando nuestros clientes nos traen un boceto de su vivienda, este boceto siempre aparece sin los límites de la parcela. En cambio un arquitecto cuando diseña una casa, empieza siempre por su parcela.

La casa de nuestra madurez

Uno sueña con tener su propia casa. En nuestro caso esta vivienda la vamos conformando poco a poco, la vamos aprehendiendo conforme diseñamos otras casas. Es una idea en continua revisión como son todos los proyectos pero ahí está, siempre latente.

La casa de nuestra madurez es distinta a la de nuestra infancia. En ella depositamos nuestras esperanzas futuras. La llenamos con nuestros objetos valiosos, pero solemos obviar siempre que una casa no ocupa solamente un espacio en nuestro interior. Una vivienda es un hecho construido potente. Una edificación que influye en el entorno de otras casas, y de otros seres vivos que  por supuesto también influirán en nosotros.

La parcela en la que se asiente nuestra casa, dará sentido o no a esa vivienda que tenemos en la cabeza.

Una historia relacionada: El gavión y la serpiente

Existe una historia sobre una vivienda realizada por Herzog y Demeuron con gaviones. Los gaviones se emplean para la construcción de muros de contención y este arquitecto decidió emplearlos en la construcción de arquitectura. Fue pionero en este ámbito y la residencia es una obra genial. El lugar en donde estaba implantada era caluroso, la vivienda tenía grandes muros de piedra con lo que de alguna manera podía adaptarse bien al clima. Pero lo que es bueno para el ser humano a veces también es bueno para los animales, y en este caso, los dueños se encontraron con que a las serpientes también les gustaba dormir entre las rocas de los muros.

A lo que voy es que una vivienda debe implantarse en un lugar, y ese lugar influirá y mucho en el diseño de una casa, como el cuerpo de uno influye en lo bien o mal que un jersey le sienta.

Tenemos una casa en la cabeza porque siempre habitamos un lugar. Pero este lugar, esa parcela siempre debe moldear la casa, de lo contrario nuestra burbuja se verá constantemente cuestionada por el medio en que se inserta, quizás más de la cuenta.

Claves a tener en cuenta para elegir la parcela donde construir tu casa

1. El concepto de una casa

Existen arquitecturas maravillosas y conscientes. Casas que de pronto se vuelven esbeltas y que ocasionan calles estrechas para protegerse del sol. Hay viviendas que son  introvertidas, que se cierran totalmente al exterior y se edifican en torno a un patio. Otras crecen con el contexto y se elevan de él para protegerse. En determinados casos se entierran para integrarse.

Algunas viviendas son humildes y respetuosas, otras maleducadas y egocéntricas.

La casa es reflejo de lo que somos, está claro que debe ser así.

Nosotros somos insignificantes: unos kilos de carne y huesos que acabarán por volverse parte de un paisaje. La casa sin embargo, puede convertirse en una auténtica agresión al entorno. Destrozar la visión de un paisaje hermoso, influir en el hogar de una colonia de águilas. La casa puede degradar un bosque, afectar a la cima de una colina.

Por eso el concepto de la casa que queremos es algo importante y en consecuencia, la parcela en la que se asiente nuestra casa debe hacerla posible.

2. La normativa y los aspectos técnicos

El entorno es importante y lo es no solo desde este punto un poco conceptual. También lo es desde un punto de vista técnico y normativo.

No es lo mismo edificar un un terreno llano (que en galicia no existen) que en uno en pendiente. Construir en un lugar aislado que en el entorno de un pueblo. Con vecinos o sin vecinos, en una curva o en una esquina...

El emplazamiento y la parcela influyen tanto en la decisión arquitectónica que es el primero de los condicionantes que debemos valorar.

La normativa urbanística de la ciudad es demasiado aburrida como para que los arquitectos nos refiramos a ella en la explicación de un proyecto. A menudo solemos hablar de una manera visual pero la ley hay que cumplirla, y cumplirla sin que penalice nuestro diseño.

Somos arquitectos porque resolvemos problemas mundanos sin que a veces parezca que los resolvemos. En muchos casos parece que zas!, de golpe y plumazo la idea surge sin más. Pero lo cierto es que debemos diseñar teniendo muchas cosas en la cabeza y la normativa es una de estas cosas.

La otra es la técnica, también algo demasiado aburrido pero esencial.

La construcción hay que diseñarla, la técnica hay que adaptarla. Todo es diseño y el emplazamiento y la parcela marcará sus límites.

3. El terreno

Nuestra casa de los sueños es una idea. A veces viene con parcela pero otras viene sin ella y debemos buscar una adecuada. Si la vivienda que tenemos en la cabeza no es muy rígida entonces no hay problema. Tendremos una idea genérica en mente y luego la iremos adaptando pero, ¿que pasa si nos gusta la típica casa americana, construida en un terreno plano?. ¿Que pasa si queremos una vivienda en una planta y nuestro solar tiene pendiente?.

Pues pasa que, irremediablemente, tendremos que hacer desmontes, es decir una parte tendrá que estar elevada sobre la parcela y otra enterrada mínimamente. Ocurre que esto necesariamente influirá en la manera de entrar en la propia vivienda y al final, todas las estancias de la casa se verán afectadas por una decisión a priori.

Pero no sólo lo que se ve influye, también lo que no se ve. Si por debajo de tu solar pasa un rio, si el terreno en que edificas es arcilloso o granítico, todo eso afectará a la solución técnica final. Y claro, también a la propia vivienda.

4. La orientación y el soleamiento

Un plano de emplazamiento lleva los límites del solar, la forma de la casa y la flechita del norte. Saber por donde amanece y por donde se pone el sol es un factor importante, pues las estancias de la casa serán más o menos frías, más o menos luminosas según la orientación.

La fachada de la catedral de Santiago que da al norte, está llena de musgos y líquenes. No recibe casi el sol y esto da lugar a que se perciba de una manera distinta al resto. Al no darle el sol sus entrantes y salientes no generan sombras y este hecho aplana las formas y penaliza el volumen.

Si quieres mirar un paisaje sin que te moleste el sol, entonces míralo con orientación norte. Al norte es a donde orientaron la fachada de su Panteón los Romanos, para que la luz que entraba por la puerta no compitiera con el óculo superior.

El mediodía, la orientación sur, suele ser más agradable y si consigues que tu vivienda tenga esta orientación, y dispones las estancias de tal forma que exista ventilación cruzada norte-sur, tu casa tendrá unas condiciones climáticas mejores que si impides esta ventilación natural.

La orientación influye mucho y antes de la llegada de la tecnología era algo que se miraba con lupa antes de construir.

Una iglesia cristiana coloca su altar orientado al este, y su entrada y rosetón al oeste. El movimiento del sol influye en el tipo de vidrieras y sus dibujos. Los templos griegos están orientados hacia el nacimiento del sol y qué te voy a contar de los egipcios o de las culturas anteriores donde hasta la luna influía.

5. La accesibilidad y las infraestructuras

Si nuestra parcela es genial pero no cuenta con abastecimiento de agua, o tiene una torre de alta tensión cerca entonces tendremos que tenerlo en cuenta. También debemos valorar el tipo de accesos con los que cuenta, no sólo para nuestro vehículo, sino también para la maquinaria que necesitaremos introducir en la parcela a la hora de construir.

6. Lo preexistente

Si tienes un hórreo, un castaño de cien años. Si tu parcela  alberga un pozo, seguramente una de las primeras cosas que tendrás que pensar es qué hacer con ellos. En muchos casos estarán protegidos por ley, pero aunque no lo estén estas preexistencias deben valorarse antes de construir cualquier cosa.

No es el primero que corta un árbol centanario para que en su casa entre el sol. Claro, es más fácil cortar el árbol que tirar la casa sin embargo, el diseño de la casa que ha llegado después que el árbol es el principal responsable de tal asesinato. Una mala elección de la parcela para la vivienda es la causa más evidente.

Lo preexistente, lo que existe en nuestro solar antes de que hayamos llegado, puede reconciliarnos con el pasado o el entorno, o puede hacer que constantemente nos estemos peleando con él.

Un muro es solo un muro, hoy que existe tecnología suficiente, pero si el muro lleva un siglo edificado entonces ese muro representa un gran esfuerzo y lo normal es que todo el pueblo haya participado en su construcción.

7. OJO con los riachuelos

En algún caso nos ha pasado: Por la parcela pasa un pequeño riachuelo, algo mínimo como para que el cliente le haya dado importancia. Y cuando vamos a edificar la casa, resulta que tenemos que separarnos un mundo de él porque al ser un río está protegido. Estas cosas las carga el diablo. Mucho ojo con ellas!!!

Como ves la casa de nuestros sueños tiene mucho que debatir con la parcela o solar y el entorno que ocupa. Asi que la mejor recomendación  que puedo darte es:

No pienses tu casa antes de encontrar tu parcela pues es probable que, si lo haces, esta tenga muchas cosas que aportar.

Al fin y al cabo una casa debe construirse con el solar, y no sólo sobre él.

Conceptos previos para elegir la parcela adecuada.

¿Qué es una parcela urbana?

Se entiende por parcela a una porción de Suelo Urbano  destinada a acoger la unidad mínima de edificación. El suelo urbano está definido en los planes generales de los municipios y, en resumen, es aquel que se encuentra dentro de los límites de la ciudad.  En las parcelas urbanas y urbanizables (aquel área de terreno al que no ha llegado la ciudad pero a donde se prevé que llegue), se puede construir en la medida en que marque la norma.

1. Parcela mínima.

La parcela mínima es aquella porción de terreno, establecida por el planeamiento, de acuerdo con las características de la edificación y tipologías edificatorias previstas para una zona. Definir la parcela mínima es muy importante pues implica por ejemplo, que esa superficie de terreno no se podrá dividir en el futuro.

También implica que según se fijen superficies o dimensiones de parcela mínima, es un requisito obligado para poder edificar en ellas, pues no te concederán licencia.

En resumen, ¿qué pasa si te venden una parcela más pequeña que la parcela que determina un plan genera? Pues pasa, simple y llanamente que no podrás edificar en ella.

De acuerdo con el artículo 94 de la Ley del Suelo 89, las parcelas mínimas serán indivisibles, cualidad que obligatoriamente debe reflejarse en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Bueno, va, es verdad que excepcionalmente, podrá concederse licencia para edificar aquellas parcelas existentes de dimensiones inferiores a las mínimas, que puedan albergar de modo autónomo viviendas que respeten las condiciones mínimas permitidas legalmente, pero eso solo es en casos muy muy concretos.

2. Parcela máxima.

Es la determinada por el planeamiento para una zona por considerar que unidades de tamaño mayor, causarían alteración al carácter de la ordenación perseguida.

3. Ocupación máxima de parcela.

La ocupación de una parcela también es importante, y también está definida en los planes. ¿Qué quiere decir ocupación máxima de parcela?. Pues para que lo entiendas quiere decir que si tu quieres construir una casa de 180 m2, y tu parcela tiene esos metros exactos, pero tu plan te dice que no puedes ocupar más del 50 por ciento de la parcela, entonces pues tienes obligatoriamente que construir o una vivienda de 90 m2 en planta baja, o una de dos plantas con 90 m cada una.

4. Parcela urbana no consolidada

El suelo urbano es el suelo de la ciudad, pero las parcelas pueden estar en suelo urbano consolidado es decir, allí donde la edificación es densa, y donde no existen parcelas o solares libres. O pueden estar en suelo urbano no consolidado, que son zonas de la ciudad que la mayor parte de la gente entiende como las "afueras". Son espacios más libres en donde existen ya construcciones, pero también muchas otras parcelas libres en donde se puede construir.

¿Qué es la rasante de una parcela?

Se entiende por rasante la línea que determina la inclinación respecto al plano horizontal, de un terreno o vía.= Rollazo.

Básicamente la rasante es la pendiente que tiene el terreno.

 Rasante oficial

Es el perfil longitudinal del viario definido por el planeamiento.

Rasante natural: es la correspondiente al perfil natural del terreno, sin que haya experimentado ninguna transformación debida al ingenio humano.

¿Cuál es la diferencia entre parcela y solar?

Son solares aquellas parcelas de Suelo Urbano definidas como aptas para edificar en el planeamiento, que reúnan los siguientes elementos de urbanización:

a)Red de agua potable.

b)-Evacuación de aguas residuales.

c)-Red eléctrica.

d)-Acceso rodado.

e)-Calzada y aceras de la vía o vías a que la parcela de frente.

En Suelo Urbano de baja densidad (Residencial Extensivo) tendrán consideración de solar aquellas parcelas que reúnan los siguientes elementos de urbanización:

a)-Suministro de agua potable.

b)-Suministro de energía eléctrica.

c)-Acceso directo a vía pública en la mitad de su anchura.

d)-Sistema de tratamiento de aguas residuales según Normas.

Es decir un solar es una parcela en la que ya se puede construir

¿Qué significa parcela construida sin división horizontal?

Esta es una duda muy común, que puede surgir siempre que consultamos una vivienda en catastro. Una parcela construida sin división horizontal, es aquella en la que no existen diferentes propietarios en la misma planta. Es decir, para que lo entendamos, se trata de una única vivienda.

¿Qué significa parcela rústica?

Una parcela rústica o finca rústica, es aquella en la que no se puede construir, o aquella en la que existe algún tipo de protección especial, por estar por ejemplo cerca de un elemento patrimonial, de un río etc.

En determinados casos, se permite construir viviendas si por ejemplo, la parcela tiene una dimensión determinada, y esa vivienda va asociada a una granja, o a un tema turístico... pero no para el uso residencial común.