¿Qué necesito para construir una casa? – Todos los requisitos

Construir una casa en Galicia. Los 7 requisitos básicos

Si deseas construir una casa, quieres ser autopromotor y no sabes como empezar acércate. En este post voy a contarte todos los 7 requisitos básicos para construir tu casa que tienes que dar. Adjuntaré también el coste estimado de algunas de las medidas que dependen de nosotros para que puedas ir echando números.

Qué se necesita para construir una casa:

• 1. LA PARCELA

Elección de la parcela adecuada

La parcela es el elemento primero y principal  que tienes que tener en cuenta. En "quiere tu parcela la misma casa que tú. Claves para elegir solar" te explico algunas cosas básicas, aquí te hablaré del papeleo porque, al final, esto es lo que cuenta.

El paso básico de esta etapa es buscar un terreno que te guste obviamente pero también en el que se pueda construir. En el argot la parcela tiene que ser urbana o urbanizable y si está en un pueblo entonces esta parcela tendría una calificación urbanística de suelo de núcleo rural ordinario o tradicional. 

Para conocer la calificación de la parcela puedes consultar el PGOU (plan general de ordenación urbana) o directamente consultar con el arquitecto municipal.

La parcela influye más de lo que uno piensa en el proyecto, no solo atendiendo a su orientación o vistas, sino también porque, dependiendo su dimensión, o su posición en el núcleo urbano, el ayuntamiento nos dirá qué podemos hacer y que no.

Tienes que tener en cuenta que no puedes hacer la casa que tú quieres, si no solo aquella que te permitan hacer.

Otra de los elementos que tienes que tener en cuenta a la hora de elegir el solar son las afecciones de ámbito supramunicipal que tenga la misma. Carreteras, Patrimonio  etc

Compra de la parcela y escrituras

La mayor parte de los terrenos en Galicia no están escriturados (y las casas tampoco). Las parcelas de los núcleos rurales se cambiaban y pasaban de generación en generación por tradición sin que hubiera una escritura o un contrato de compraventa.

En este mundo tradicional de pronto, tú decides comprarte una parcela para hacer una casa y ah!, ahí viene el lío.

Sabes que necesitarás poner el terreno a tu nombre, pero para eso tendrás que comprarlo mediante un contrato de compraventa. Este contrato se firma ante notario y una vez firmado se liquidan los Impuestos: IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. También tendrás que hacer frente a un impuesto de Actos Jurídicos documentados y tras esto, ya esta, la parcela ya es tuya ¿fácil?.

La parcela que quiero comprar no tiene escrituras!!!!!

Fácil sería si la persona que vende  tuviera el terreno a su nombre, pero esto, como te he dicho, no siempre es así. En muchos casos los terrenos son parte de una herencia a varios miembros de la familia por lo que tendrán que hacer primero un reparto y luego escriturar cada uno la parcela que le ha tocado. Para escriturar la parcela que le ha tocado tendrán que justificar que es parte de una herencia y demostrar eso es a veces un proceso largo si tenemos en cuenta que muy pocos de nuestros mayores decidieron hacer un testamento.

Si tu parcela está en una condición como la que te he contado arriba seguramente te tocará esperar uno o dos años para que tus vendedores arreglen el papeleo. Así que mi consejo:

Antes de encariñarte con un terreno pregunta si los papeles están en regla.

Seguramente tendrás que contratar en esta fase a un topógrafo que mida la parcela que quieres comprar y la defina para que pueda ser registrada. Si estás en ella hay construcciones que deseas mantener yo te recomendaría que le pidas también que las mida y las dibuje convenientemente porque a veces no lo hacen y luego hay que llamarlos de nuevo.

Otra de las cosas que se necesitan para construir una casa es

• 2. EL PROYECTO

Bien, ya tenemos la parcela en un terreno urbano, urbanizable, de núcleo rural ordinario o de núcleo rural tradicional. ¿Y ahora qué toca? Pues ahora toca contratar a dqarquitectura 🙂 , es decir a un estudio majo y comprometido que se apasione con el proyecto de tu casa. A nosotros o, siendo sinceros, a cualquier otro compañero de profesión pero necesitarás un arquitecto para que elabore un proyecto de arquitectura.

El proyecto de arquitectura consta de varias fases: Anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución. En cuanto cuesta el proyecto de una casa te explico cada una de estas fases pormenorizadamente.

Aquí puedo decirte que el anteproyecto, es la parte en la que tú como cliente y nosotros como arquitectos hablamos más. En ella decidimos cómo va a ser la vivienda futura, generamos unos planos de distribución y unas imágenes en 3D para que comprendas la idea de casa que puedes llegar a tener sin embargo, no será hasta la segunda fase hasta que ese planteamiento inicial cobre sentido y peso.

Con el proyecto básico definido es posible pedir licencia provisional en el ayuntamiento

• 3. LA LICENCIA

Una vez tengamos el proyecto básico hecho o el proyecto básico y de ejecución solventados podemos pedir licencia municipal. La obra no podrá empezarse hasta que no tengamos un proyecto de ejecución de tu vivienda unifamiliar visado por el Colegio de Arquitectos de Galicia (COAG).

En dqarquitectura siempre recomendamos hacer una visita al ayuntamiento en fase de anteproyecto, para comentar con el técnico municipal el tipo de vivienda que queremos hacer. Ten en cuenta que existen distintas sensibilidades dependiendo del tipo de técnico municipal y que hay detalles que siempre es bueno comentar en persona.

Una vez revisado el proyecto básico y de ejecución de la vivienda, y otorgada la licencia municipal podemos empezar la obra.

La siguiente fase que necesitas resolver construirt una vivienda y de la que muy poca gente habla es:

• 4. ESTUDIO GEOTÉCNICO

Acompañando al proyecto de la casa debe adjuntarse siempre un estudio geotécnico. Este estudio no está incluido nunca en los honorarios del equipo de arquitectos y por lo tanto eres tú el que debe aportarlo.

El estudio geotécnico otorga datos sobre el subsuelo de la parcela y nos permite conocer y plantear medidas para hacer los cimientos de la casa. También nos dice si existe agua o la clase y tipo de terreno que tenemos.

El geólogo que realiza este tipo de estudio debe aconsejar al arquitecto el tipo de cimentación que se deberá utilizar en el proyecto, con el fin de evitar problemas de grietas en los muros.

• 5. LA CONSTRUCCIÓN

Ya lo tenemos todo. Ahora podemos empezar con la construcción.

Esta construcción o ejecución de la obra corre a cargo del constructor o contratista. 

La dirección de obra: Arquitecto y aparejador

El autopromotor de la obra, o sea tú, debe identificar a los responsables de la ejecución de obra que componen la dirección facultativa. Lo habitual es que uno de los técnicos que dirija la obra, es decir El Arquitecto sea el mismo que ha elaborado el proyecto  pero falta uno más: El aparejador

En una obra es necesario contar siempre con un director de obra, un director de ejecución y un Coordinador de Seguridad y salud.

El director de obra siempre es el Arquitecto

El director de ejecución siempre es el Aparejador

El coordinador de Seguridad y saludo suele ser el aparejador, aunque ahora existe la posibilidad de contratar una empresa externa.

Serás tu la encargada de decidir cuál es tu dirección facultativa.

Acta de replanteo

Este es el inicio de la obra. Lo primero que se debe comprobar es si es posible trasladar al terreno lo que aparece en los planos. Si se ha hecho un proyecto lo normal es que el proyecto sea viable.

El acta de replanteo no es otra cosa que un documento firmado por el promotor (es decir por ti), la dirección facultativa y el constructor en el que asumen conjuntamente la viabilidad de la obra.

Documentación obligatoria de seguimiento de Obra necesaria para construir una casa:

La apertura del centro de trabajo:

Esta apertura la realiza el constructor de cara a la inspencción de trabajo.

Libro de órdenes y asistencias:

Tu arquitecto y tu aparejador tendrán, cada uno, un libro de órdenes y de asistencias en el que comunicarán por escrito al constructor las correcciones que debe hacer en fase de obra. Gran parte de estas correcciones se comentan de palabra sin embargo, es bueno dejar constancia de ellas sobre todo de cara a futuro.

Libro de incidencias en materia de seguridad y salud.

Tan importante como el anterior es el libro en materia de seguridad y salud. Este libro es un compendio de actas en el que el aparejador lleva un control sobre la seguridad de los trabajadores en la obra.

• FINAL DE OBRA

Certificado final de obra

Una vez finalizada la construcción, es necesario llevar a cabo unos cuantos pasos para que puedas entrar a vivir en ella.

Lo primero que necesitarás es que tu arquitecto te firme un Certificado final de obra y además este certificado debe estar visado por nuestro colegio de arquitectos.

En este momento te proporcionaremos también un Certificado de eficiencia energética y un libro del edificio. Y con estos últimos pasos nuestra relación laboral acabará después de como mínimo un año y medio de jaleo.

Acta de recepción de la obra

El acta de recepción de la obra es un documento que ya no firmamos nosotros. Lo firmas tú y el constructor. Es por así decirlo el momento en que tú aceptas lo que se ha hecho. Si todo está bien hecho entonces el acta de recepción de la obra se hace sin reservas. Si por el contrario detectas algún defecto, entonces puedes hacer un acta de recepción con reservas estipulando un plazo en donde queden subsanados dichos defectos.

Licencia de primera ocupación

Una vez que recibes la obra, aún no puedes entrar en casa a vivir. ¿Aún no? Pues no hija mía, necesitas que el ayuntamiento te otorgue una licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Será necesaria para poder inscribir la licencia en el registro de la propiedad aportando, el certificado final de obra y el libro del edificio.

Escritura de declaración de obra nueva

Esta escritura se hace ante notario y bueno, es un papel más que necesitas. Dice cuando empezaron las obras y cuando finalizaron. Existen dos tipos: Obra nueva en construcción que se hace si necesitas una hipoteca al comienzo de las obras y Obra nueva terminada que necesitas para contratar los suministros de agua, luz etc.

Inscripción del inmueble en el registro

La escritura de obra nueva se inscribe en el registro de propiedad sin embargo, para poder inscribir tu casa necesitarás también: Certificado final de Obra, Licencia de primera ocupación, Certificado de eficiencia energética.

Alta en el suministro de luz

Es la empresa distribuidora de energía eléctrica la que va a suministrarlos la electricidad, y por eso será la compañía eléctrica quien nos dé de alta. Para ello nos pedirá la licencia de primera ocupación, la escritura de la propiedad, el DNI y también el certificado de la instalación eléctrica de la vivienda o boletín eléctrico firmado por instalador autorizado. Dicho boletín identifica al responsable de la instalación, en él declara que la instalación cumple con la normativa vigente y debe estar inscrito en la comunidad autónoma correspondiente.

Y con esto y un bizcocho, ya puedes entrar a disfrutar plácidamente de tu casita nueva. Esperamos haberte ayudado, ya sabes que si tienes alguna duda puedes contactar con dqarquitectura aquí. 🙂