Cómo convertir un local en vivienda en Galicia 2024

Convertir un local en vivienda puede ser una buena idea para sortear la dificultad de acceso a la vivienda. En este artículo te indicaré los pasos que tienes que dar para convertir tu local en una verdadera casa.

Artículo adaptado a la reciente modificación de que ha hecho la Xunta de Galicia, que entrará en vigor en el mes de Octubre de 2023.

¿Qué pasos hay que dar para convertir un local en vivienda?

¿Necesito una licencia especial para transformar un local en vivienda?

Si, el cambio de un local comercial a una vivienda se tramita mediante una licencia de cambio de uso.

¿Necesito un proyecto para hacer que un  bajo comercial sea vivienda?

Si, el proyecto que necesitas es un proyecto técnico de cambio de uso, en él que además tendremos que justificar que tu nueva vivienda cumplirá con toda la normativa de habitabilidad de la Xunta de Galicia así como las normas especificas del ayuntamiento en cuestión.

¿Existen restricciones  a la hora de hacer un cambio de uso ?

Si, existen restricciones dependiendo del tipo de local que elijas pero también dependiendo de la zona de la ciudad o del ayuntamiento en el que esté.

Muy importante:

Debes tener en cuenta que aunque el local lo permita no siempre es posible transformarlo en vivienda porque así se ha decidido en el plan general.

¿Las características que debe reunir el bajo comercial son iguales para todos los ayuntamientos de Galicia?

La respuesta es NO, cada ayuntamiento tiene sus normas específicas. Es posible que en determinadas zonas de un mismo ayuntamiento lo permitan y en otra no. Y si esto es así dentro del mismo ayuntamiento imagínate en ayuntamientos diferentes.

¿Cuales son las características que debe tener un bajo comercial para convertirlo en una vivienda?

En Galicia, además del PXOM de cada Ayuntamiento, lo que determina que una bajo comercial pueda convertirse en vivienda es la Normativa de Habitabilidad de la Xunta de Galicia.

Sobre todo en su punto

I.A.1.2. Iluminación, ventilación natural y relación con el exterior.

• Toda pieza vividera tendrá iluminación natural y luz directa desde el exterior a través de uno de los espacios definidos en el apartado anterior o bien a través de los patios definidos en el apartado I.B.2 mediante una ventana ubicada en el plano de la envolvente exterior de una superficie mínima de 1/8 de la superficie útil de la planta de la pieza. Además deberás tener en cuenta que al menos dos estancias vivideras deben tener una ventana.
• La altura máxima del antepecho de las ventanas, proyectadas para dar cumplimiento a las condiciones mínimas de iluminación, será de 1,10 m medidos hasta el pavimento rematado de la pieza, con independencia de que puedan existir otros huecos de iluminación o ventilación situados a una altura superior a esta.
• El suelo de los espacios exteriores a los que ventilen las estancias no podrá estar más de 50 cm por encima del pavimento rematado de la estancia correspondiente.
• Para garantizar la protección de vistas desde la calle o espacios públicos, la cara inferior de las ventanas de las piezas vivideras que abran a dichos espacios deberán estar ubicadas a una altura mínima de 1,80 m por encima del suelo del espacio exterior de uso público, excepto que entre dicho espacio y la fachada en la que se emplaza la ventana exista una franja de, cuando menos, 2 metros de largo de uso privativo de la vivienda.  Se permitirá que la parte inferior del hueco en el que se alojan las ventanas esté situada a menos de 1,80 metros del pavimento del espacio exterior de uso público siempre que esta parte del hueco esté cerrada con materiales opacos o translúcidos que no permitan la visión del interior de la vivienda y la ventana se sitúe por encima de esta zona, tenga apertura independiente y garantice por sí sola el cumplimiento de las exigencias de este punto. 
• La profundidad máxima de las piezas medida perpendicularmente a la fuente de iluminación natural (ventana, puerta acristalada, etc.) será de 7,50 m. Podrán alcanzarse profundidades P superiores siempre que esta dimensión sea como máximo 2,2 veces el ancho A, de modo que se cumpla la relación P < 2,2 A, siendo la superficie mínima de iluminación natural de 1/6 de la superficie útil de la pieza.
• En todos los casos, la superficie real de ventilación será, como mínimo, 1/3 de la superficie mínima de iluminación.

Además esta normativa establece dimensiones mínimas de las viviendas en cuanto a metros cuadrados.

• Más de 25 m2 útiles como mínimo
• Altura libre de 2,5 metros
• Debe tener más de 3 metros de fachada
• La cocina debe tener salida independiente de humos.
• Baños y aseos interiores con exacción forzada.

El PXOM de Ourense también tiene cosas que decir sobre los cambios de uso, aunque es la normativa anterior la que prevalece al ser de rango superior.

• Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directas por medio de hueco de superficie superior a 0,1 de la superficie de la planta de la pieza, permitiendo dependencias unidas por medio de embocaduras no inferiores a 1,50 m. siempre que el fondo total contado a partir del hueco, no exceda a 10 m.
• En los locales destinados a vivienda, además de la condición anterior se respetarán los siguientes parámetros mínimos de huecos de iluminación.
  - Cocinas 1,00
  - Dormitorios y despechos de 6 a menos de 10m2 1,00
  - Cocinas, trasteros, cuartos de armarios, dormitorios, salas de estar de 10 a 14m2 1,40
  - Idem de más de 14m2 1,60
  - Retretes cuando tengan ventilación exterior 0,25
  - Lavaderos 0,25
  - Cuartos de aseo cuando tengan ventilación exterior 0,25
  La ventilación será de 1/3 de la iluminación mínima.

¿Es posible hacer una vivienda en una planta dedicada a oficinas?

Siempre que se puedan cumplir los requisitos anteriores es posible siempre y cuando toda la planta tenga el mismo uso. Es decir no sería posible tener viviendas y oficinas en la misma planta.

¿Es posible hacer una vivienda en un sótano o semisótano?

Por regla general no.

En el ayuntamiento de Ourense en concreto la modificación puntual de su Plan general establece que

No se autoriza el uso vividero en las plantas de sótano o semisótano